WantaraMaluku.com, Ambon - Opini hukum ini disusun untuk kepentingan edukasi dan informasi publik, bukan merupakan nasihat hukum formal, Selasa, (19/05/2026).
Masyarakat adat, pada prinsip-prinsip agraria, serta kesalahan konseptual yang fundamental dalam pemahaman hukum jaminan. Opini hukum ini berupaya menguraikan persoalan tersebut secara jernih untuk kepentingan pemahaman publik yang lebih luas, sekaligus menegaskan posisi hukum masing-masing berdasarkan kerangka hukum yang berlaku.
ANATOMI SENGKETA: MEMAHAMI DUDUK PERKARANYA
Untuk memahami siapa yang benar dan siapa yang keliru, kita perlu terlebih dahulu memetakan para pihak dan posisi hukum mereka masing-masing secara akurat. Proyek yang Sah dan Berizin Desa Adat Negeri Batumerah, dalam kapasitasnya sebagai pemegang hak petuanan atas wilayah pesisir, telah menjalin perjanjian kerjasama BOT dengan CV Alice To Madalle untuk pembangunan pasar berkonsep Waterfront City. CV Alice To Madalle, sebagai investor kontraktor yang ditunjuk, bahkan telah mengantongi izin pemanfaatan ruang wilayah laut dari Kementerian Kelautan dan Perikanan (KKP) Republik Indonesia sebuah izin administratif resmi yang hanya dapat diterbitkan setelah melalui proses verifikasi kesesuaian tata ruang laut secara nasional.
Pasal 113 Peraturan Menteri Kelautan dan Perikanan Republik Indonesia Nomor 28 Tahun 2021 Tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang Laut, mengatur bahwa setiap orang yang melakukan kegiatan Pemanfaatan Ruang Laut di Perairan Pesisir, wilayah perairan, dan/atau wilayah yurisdiksi secara menetap Ruang Laut wajib memiliki Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang Laut (KKPRL). KKPRL merupakan persyaratan dasar Perizinan Berusaha dan/atau penerbitan perizinan nonberusaha. KKPRL dilaksanakan melalui persetujuan untuk kegiatan berusaha atau persetujuan atau Konfirmasi untuk kegiatan.
Selanjutnya Pasal 119 mengatur bahwa Persetujuan atau Konfirmasi dapat diberikan pada wilayah kelola masyarakat hukum adat setelah mendapat persetujuan dari masyarakat hukum adat itu sendir.
CV Alice To Madalle telah memperoleh Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang Laut (PKKPRL) Nomor 17042510518100013 tanggal 17 April 2025 dari Kementerian Kelautan dan Perikanan RI. Dokumen ini bukan sekadar surat keterangan biasa ini adalah perizinan resmi yang diterbitkan berdasarkan UU No. 6 Tahun 2023 (Penetapan Perppu Cipta Kerja) dan menyatakan bahwa kegiatan Konstruksi Gedung Perbelanjaan di Pasar Batu Merah.
LEGAL OPINION | HUKUM dan MASYARAKAT ADAT
Opini hukum ini disusun untuk kepentingan edukasi dan informasi publik. Bukan merupakan nasihat hukum formal. (Waterfront City) di perairan Laut Banda, Maluku, dengan luas 0,44 Ha telah sesuai dengan rencana Tata Ruang. Secara hukum, terbitnya PKKPRL memiliki beberapa implikasi penting: Kegiatan tersebut telah melalui verifikasi kesesuaian tata ruang oleh pemerintah pusat melalui sistem OSS (Online Single Submission)
Pemerintah Pusat telah mengakui legalitas lokasi kegiatan usaha tersebut, PKKPRL merupakan prasyarat untuk mengajukan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko selanjutnya, sehingga pembangunan ini berada dalam koridor hukum yang berlaku.Dalam pelaksanaan konstruksi, jalan raya yang terletak di tepi pantai digunakan sementara sebagai tempat penyimpanan alat dan material bangunan suatu hal yang lazim dalam setiap proyek konstruksi besar di kawasan pesisir.
Penggunaan sementara semacam ini dalam praktik hukum infrastruktur dikenal sebagai penggunaan Ruang Milik Jalan (RUMIJA), yang dapat dilegitimasi melalui izin dari instansi pengelola jalan. Somasi yang Memerlukan Penelitian Mendalam Incanto Capital Limited kemudian menerbitkan somasi dengan dalil bahwa mereka memiliki hak tanggungan atas lokasi tepi pantai tersebut berdasarkan reklamasi dan pembangunan kompleks pertokoan yang dilakukan pada tahun 1987. Menurut perusahaan itu, jalan raya yang kini digunakan sementara oleh kontraktor merupakan bagian dari lahan yang mereka kuasai, sehingga penggunaan tersebut dianggap tanpa izin. Dalil inilah yang perlu dikaji secara kritis dan mendalam. Salah satu kesalahpahaman yang sering muncul dalam sengketa antara hak adat dan hak privat adalah anggapan bahwa hak adat hanyalah kebiasaan moral yang tidak memiliki kekuatan hukum memadai. Anggapan ini keliru secara fundamental.
Pasal 18B ayat (2) Undang-Undang Dasar 1945 dengan tegas menyatakan bahwa negara mengakui dan menghormati kesatuan-kesatuan masyarakat hukum adat beserta hak-hak tradisionalnya. Ini bukan sekadar norma deklaratif ini adalah pengakuan konstitusional tertinggi yang menjadi fondasi bagi seluruh instrumen hukum di bawahnya, termasuk hak petuanan di Maluku. Mahkamah Konstitusi dalam Putusan Nomor 35/PUU-X/2012 telah membuat terobosan monumental dengan menegaskan bahwa hutan adat bukan hutan negara. Putusan ini menegaskan bahwa hak masyarakat adat berdiri mandiri dan tidak berada dalam.
LEGAL OPINION | HUKUM dan MASYARAKAT ADAT
Opini hukum ini disusun untuk kepentingan edukasi dan informasi publik. Bukan merupakan nasihat hukum formal. Subordinasi mutlak di bawah hak menguasai negara. Prinsip ini berlaku secara analogis untuk wilayah petuanan di Maluku. Peraturan Daerah Provinsi Maluku Nomor 03 Tahun 2008 tentang Wilayah Petuanan adalah instrumen hukum yang mengoperasionalkan pengakuan konstitusional tersebut ke dalam konteks spesifik Maluku. Perda ini bukan menciptakan hak petuanan dari nol akan tetapi ia justru mengkodifikasi dan memperkuat hak yang telah ada jauh sebelumnya. Pasal 5 ayat (2) Perda tersebut menegaskan bahwa wilayah petuanan mencakup wilayah darat maupun laut, termasuk wilayah pesisir. Pasal 21 ayat (1) secara eksplisit mendefinisikan wilayah petuanan laut sebagai wilayah pesisir dalam batas-batas yang diakuimasyarakat adat.
Ini bermakna bahwa kawasan tepi pantai Batumerah termasuk kawasan yang kemudian direklamasi pada 1987 secara fedamental hukum berada dalam lingkup petuanan Negeri Batumerah.
"Wilayah petuanan yang masih ada di lingkungan masyarakat adat negeri, tetap diakui keberadaannya menurut hak asal usul dan adat istiadat yang berlaku mencakup wilayah petuanan darat dan wilayah petuanan laut."
Pasal 5 ayat (1) dan (2), Perda Provinsi Maluku No. 03 Tahun 2008 Pasal 15 ayat (1) Perda yang sama mengatur secara ketat bahwa wilayah petuanan baru kehilangan statusnya apabila telah dilepas atau diserahkan oleh Pemerintah Negeri atas persetujuan masyarakat adat. Tiga syarat ini pelepasan oleh Pemerintah Negeri, persetujuan masyarakat adat, dan tujuan untuk kepentingan umum bersifat kumulatif. Fakta pertama yang harus digarisbawahi adalah identitas Incanto Capital Limited. Berbeda dengan yang mungkin dibayangkan publik, Incanto Capital Limited bukan perusahaan Indonesia. Ia adalah entitas berbadan hukum yang terdaftar di British Virgin Islands (BVI) sebuah wilayah kepulauan di Karibia yang dikenal sebagai salah satu pusat pembentukan perusahaan offshore di dunia. Dalam surat somasi tersebut dinyatakan bahwa Incanto Capital Limited memberikan kuasa kepada kantor hukum Luthfi Sanaky berdasarkan Surat Kuasa Substitusi dengan Nomor Legislasi 3868/L/2025 tanggal 5 Desember 2025 yang dibuat di hadapan Notaris Jakarta, serta Surat Kuasa Khusus Nomor 18/SK/Adv-LS/V/2026 tanggal 1 Mei 2026.Fakta bahwa pemberi kuasa adalah entitas BVI ini bukan sekadar detail teknis yang tidak relevan ini adalah fakta yang menyentuh jantung keabsahan seluruh klaim kepemilikan yang diajukan.
LEGAL OPINION | HUKUM dan
MASYARAKAT ADAT
Opini hukum ini disusun untuk kepentingan edukasi dan informasi publik. Bukan merupakan nasihat hukum formal. Larangan Kepemilikan HGB oleh Entitas Asing: Aturan yang Tegas.
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) Pasal 36 telah dengan tegas menetapkan bahwa Hak Guna Bangunan hanya dapat dipunyai oleh Warga Negara Indonesia, atau badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Ketentuan ini dipertegas lebih lanjut oleh PP Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas Tanah Incanto Capital Limited sebagai entitas yang didirikan menurut hukum British Virgin Islands dan berkedudukan di Tortola secara tegas tidak memenuhi syarat sebagai pemegang HGB di Indonesia. Ia bukan WNI, dan ia bukan badan hukum yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia.
Ini menimbulkan pertanyaan fundamental yang harus dijawab: bagaimana sebuah entitas BVI dapat tercatat sebagai pemegang Sertipikat HGB Nomor 116 Sisa/Desa Batumerah dan HGB Nomor 1890/Desa Batumerah di BPN Kota Ambon? Mari kita bedah satu per satu dalil hukum yang diajukan Incanto Capital Limited, sebab di sinilah letak permasalahan yang paling mendasar.
Kekeliruan Pertama: Hak Tanggungan Bukan Hak Kepemilikan Ini adalah kesalahan konseptual yang paling fatal. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan mendefinisikan hak tanggungan sebagai hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah untuk pelunasan hutang tertentu, yang memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditur terhadap kreditur-kreditur lain.
Dari definisi ini, tiga hal menjadi kristal jelas. Pertama, hak tanggungan adalah hak yang bersifat aksesoir ia menempel pada suatu hubungan utang-piutang dan tidak berdiri sendiri. Tanpa ada perjanjian kredit yang mendasarinya, hak tanggungan tidak memiliki eksistensi. Kedua, hak tanggungan hanya memberikan kedudukan preferensi dalam hal eksekusi jika debitur cidera janji. Ketiga, pemegang hak tanggungan tidak memiliki hak untuk menguasai tanah secara fisik, melarang orang lain melintas, atau menerbitkan somasi kepemilikan kepada pihak ketiga yang sama sekali tidak terkait dengan perjanjian kredit tersebut. Dalam bahasa hukum perdata, pemegang hak tanggungan hanya memiliki ius distrahendi hak untuk menjual tanah melalui eksekusi jika debitur wanprestasi namun tidak memiliki ius possidendi, yakni hak untuk menguasai tanah secara fisik. Dengan demikian.
LEGAL OPINION | HUKUM dan MASYARAKAT ADAT
Opini hukum ini disusun untuk kepentingan edukasi dan informasi publik. Bukan merupakan nasihat hukum formal. Incanto Capital Limited tidak memiliki wewenang apapun untuk melarang penggunaan jalan oleh pihak lain, apalagi mengklaim jalan tersebut sebagai milik mereka. Incanto Capital Limited mengklaim memperoleh hak atas tanah melalui mekanisme cessie dari PT Empat Puluh Lima Makmur dan PT Bank Maluku berdasarkan Pasal 613 KUHPerdata. Ini adalah mekanisme pengalihan piutang, di mana hak tagih satu pihak dialihkan kepada pihak lain. Dalam konteks pertanahan, terdapat perbedaan mendasar antara:
Hak atas piutang (cessie) yang merupakan hak kebendaan atas klaim finansial; dan hak atas tanah yang diatur secara khusus dalam UUPA dan mensyaratkan pendaftaran di BPN. Hak Guna Bangunan tidak dapat dialihkan semata melalui cessie piutang. Peralihan hak atas tanah dalam sistem Torrens yang dianut Indonesia harus dilakukan melalui akta PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) dan didaftarkan ke BPN. Jika sertipikat HGB yang dimaksud memang sudah tercatat atas nama Incanto Capital Limited di BPN, maka prosesnya telah melalui jalur yang benar. Namun, klaim yang tertuang dalam somasi lebih terdengar seperti dalil atas dasar hak tagih (piutang), bukan hak atas tanah yang telah terdaftar dengan jelas. Hal ini patut dipertanyakan lebih dalam, terutama mengingat Incanto Capital Limited adalah entitas yang terdaftar di British Virgin Island sebuah yurisdiksi yang dikenal sebagai offshore financial center. Pemilikan tanah di Indonesia oleh badan hukum asing sangat dibatasi oleh UUPA dan peraturan yang berlaku. Badan hukum asing tidak dapat memegang HGB atas nama sendiri kecuali melalui ketentuan khusus yang mensyaratkan kehadiran badan hukum yang memenuhi syarat sebagai subjek hak di Indonesia. Kekeliruan Kedua: Jalan Raya adalah Domain Publik Bahkan seandainya kita mengabaikan persoalan hak tanggungan, klaim Incanto Capital Limited bahwa jalan raya adalah milik mereka menghadapi tembok hukum yang sangat kokoh.
Undang-Undang Nomor 38 Tahun 2004 tentang Jalan menegaskan bahwa jalan umum diselenggarakan oleh pemerintah dan merupakan barang publik yang tidak dapat diprivatisasi. Jalan yang telah digunakan masyarakat umum selama puluhan tahun memiliki karakter res publicae milik umum yang berada di luar perdagangan hukum privat. Lebih dari itu, dalam praktik hukum pertanahan dan tata ruang, pengembang kompleks komersial umumnya wajib menyerahkan fasilitas umum termasuk jalan kepada pemerintah daerah.
LEGAL OPINION | HUKUM dan MASYARAKAT ADAT
Opini hukum ini disusun untuk kepentingan edukasi dan informasi publik. Bukan merupakan nasihat hukum formal. fasum ini telah dipenuhi pada tahun 1987, maka jalan tersebut secara hukum telah lama beralih menjadi aset negara, bukan lagi milik Incanto Capital Limited.
KEKUATAN POSISI HUKUM NEGERI BATUMERAH DAN CV ALICE TO MADALLE
Berbeda dengan Incanto Capital Limited yang berdiri di atas fondasi yang goyah, posisi hukum Negeri Batumerah dan CV Alice To Madalle berdiri di atas alas hak yang jauh lebih kukuh. Negeri Batumerah memiliki legitimasi hukum adat yang berakar pada konstitusi Pasal 18B ayat (2) UUD RI Tahun 1945, UUPA, Perda Provinsi Maluku Nomor 14 Tahun 2005 tentang Penetapan kembali Negeri Sebagai Kesatuan Masyarakat Hukum Adat Dalam Wilayah pemerintahan Provinsi Maluku, Perda Provinsi Maluku No. 03 Tahun 2008 Tentang Wilayah Petuanan, Perda Kota Ambon Nomor 8 Tahun 2017 tentang Negeri dan Perda Kota Ambon Nomor 9 Tahun 2017 Tentang Penetapan Negeri di Kota Ambon dan Peraturan Negeri Batumerah Nomor 01 Tahun 2019 Tentang Kewenangan Negeri Berdasarkan Hak Asal Usul dan Kewenangan Lokal Berskala Negeri di Negeri Batumerah. Aspek yang sering terlewat dalam sengketa semacam ini adalah dimensi hukum adat dan pengakuan wilayah petuanan masyarakat adat.
Peraturan Daerah Provinsi Maluku Nomor 3 Tahun 2008 tentang Wilayah Petuanan memberikan landasan hukum yang tegas atas hal ini. Pasal 5 Perda tersebut menyatakan bahwa wilayah petuanan yang masih ada di lingkungan masyarakat adat negeri tetap diakui keberadaannya menurut hak asal usul dan adat istiadat yang berlaku mencakup wilayah petuanan darat dan laut.
Pasal 9 menegaskan bahwa di dalam wilayah petuanan diakui adanya hak atas kekayaan bersama masyarakat adat, yang meliputi hak pengelolaan dan hak pemanfaatan sumber daya alam untuk kepentingan dan kesejahteraan masyarakat adat setempat serta kepentingan pembangunan daerah. Pasal 15 mengatur bahwa wilayah petuanan, baru kehilangan statusnya sebagai wilayah petuanan jika telah secara sah dilepas atau diserahkan oleh Pemerintah Negeri atas persetujuan masyarakat adat kepada Pemerintah. Tanpa pelepasan yang sah ini, wilayah tersebut tetap merupakan bagian dari wilayah petuanan dengan segala akibat hukumnya.
Pasal 24 menegaskan bahwa masyarakat adat berhak melakukan pengawasan terhadap penggunaan dan pemanfaatan wilayah petuanan. Ini berarti Desa Adat Batumerah berhak
LEGAL OPINION | HUKUM dan MASYARAKAT ADAT
Opini hukum ini disusun untuk kepentingan edukasi dan informasi publik. Bukan merupakan nasihat hukum formal. Halaman 8 mempersoalkan klaim sepihak pihak manapun termasuk perusahaan asing yang mengklaim kepemilikan atas bagian dari wilayah petuanannya tanpa proses pelepasan yang sah.
Dalam konteks ini, Desa Adat Batumerah sebagai masyarakat hukum adat yang diakui memiliki wilayah petuanan termasuk wilayah pesisir dan laut memiliki hak untuk mengelola dan memanfaatkan wilayah tersebut. Kerja sama BOT dengan CV Alice To Madalle merupakan bentuk pemanfaatan wilayah petuanan yang diperkenankan oleh Pasal 29 Perda ini, yaitu melalui kerjasama dengan pihak ketiga sepanjang tidak merugikan kepentingan masyarakat adat sebagaimana diatur dalam pasal 30 sampai dengan pasal 33. Dengan demikian, klaim Incanto Capital Limited yang menyebut kawasan tersebut sebagai milik mereka berpotensi bertentangan dengan hak-hak adat masyarakat Batumerah atas wilayah petuanannya, yang telah diakui dalam kerangka hukum daerah Maluku. Izin pemanfaatan ruang laut yang telah diterbitkan KKP menambah lapisan legitimasi yang sangat kuat. Izin ini hanya diterbitkan setelah proses verifikasi kesesuaian tata ruang laut yang ketat. Secara implisit, izin ini juga mengonfirmasi bahwa kawasan yang digunakan adalah wilayah perairan/pesisir yang berada dalam kewenangan negara c.q. KKP bukan milik privat Incanto Capital Limited.
Dalam hukum, sebuah tuntutan atau somasi hanya memiliki legal standing apabila pihak yang mengajukannya memiliki kepentingan hukum yang langsung dirugikan. Incanto Capital Limited tidak memiliki hak kepemilikan atau penguasaan atas jalan raya yang merupakan domain publik. Hak tanggungan mereka sekalipun valid sebagai instrumen jaminan tidak memberikan mereka kepentingan hukum atas penggunaan jalan oleh pihak ketiga yang tidak terkait dengan perjanjian kredit mereka. Lebih jauh lagi, somasi yang tidak memiliki dasar hukum yang kuat, apabila terbukti menghalangi pelaksanaan proyek yang sah dan menimbulkan kerugian nyata, dapat dikategorikan sebagai perbuatan melawan hukum berdasarkan Pasal 1365 KUHPerdata dan justru membuka peluang bagi pihak yang dirugikan untuk menuntut ganti rugi.
Sengketa di pesisir Pantai Negeri Batumerah ini sesungguhnya bukan hanya tentang sepotong jalan di tepi pantai. Ia adalah cermin dari ketegangan yang lebih besar: antara klaim-klaim privat atas wilayah pesisir dan hak konstitusional masyarakat adat yang telah mendiami dan menjaga wilayah tersebut jauh sebelum negara modern ini terbentuk. dipetik. Hak petuanan bukan sekadar tradisi ia adalah hak yang dilindungi konstitusi dan diakui oleh berbagai instrumen hukum nasional. Hak tanggungan adalah instrumen jaminan, bukan instrumen kepemilikan keduanya adalah konsep yang berbeda secara fundamental dan tidak boleh dicampuradukkan. Jalan raya adalah domain publik ia tidak dapat diklaim sebagai milik privat oleh siapapun, termasuk pihak yang pernah melakukan reklamasi di kawasan tersebut.
Posisi hukum Negeri Batumerah dan CV Alice To Madalle, didukung oleh hak petuanan yang konstitusional, izin resmi dari KKP, dan struktur kerjasama BOT yang sah, berada pada posisi yang jauh lebih kuat. Incanto Capital Limited, dengan mendasarkan somasinya pada kesalahan konsep hak tanggungan dan klaim atas fasilitas publik, berdiri di atas fondasi yang rapuh.
Pada akhirnya, pembangunan pasar Hatukau Waterfront City Negeri Batumerah bukan hanya soal infrastruktur ekonomi. Ia adalah wujud nyata dari hak masyarakat adat untuk mengelola dan memanfaatkan wilayah petuanan mereka sebagaimana dijamin oleh konstitusi, undang-undang, dan peraturan daerah yang berlaku. Menghalangi proyek ini tanpa dasar hukum yang kuat bukan hanya keliru secara legal, tetapi juga bertentangan dengan semangat keadilan yang seharusnya menjadi roh dari setiap produk hukum di negeri ini. Opini Hukum untuk Kepentingan Edukasi dan Informasi Publik.(**)
